보증금 없이 월세만? 日 제이리스 임대료 보증업체 한국 상륙 임박…전월세 실태와 계약 전 체크리스트

"보증금 천만 원 모으느라 이사를 못 했는데…"
앞으로는 목돈 대신 '신용'으로 집을 빌리게 될지도 몰라요.

 

일본의 임대료 보증업체 제이리스가 한국 진출을 앞두고 있다는 단독 보도가 나왔어요.
세입자는 신용심사를 받는 대신 보증금 같은 목돈 부담을 덜 수 있는 구조예요.
전세가 빠르게 줄고 월세가 대세가 된 지금, 이 변화가 우리에게 어떤 의미인지 정리했어요.
계약 전에 꼭 따져 볼 체크포인트도 함께 담았어요.

 

📌 목차

• 1. 우리나라 전월세 실태: 10집 중 7집은 월세
• 2. 일본의 임대료 보증회사, 제이리스는 어떤 곳?
• 3. 한국 상륙이 의미하는 것
• 4. 보증금 0원, 진짜 이득일까
• 5. 계약 전 체크리스트
• 6. 자주 묻는 질문

1. 우리나라 전월세 실태: 10집 중 7집은 월세

국토교통부 주택 통계에 따르면 올해 1~4월 전국 임대차 거래 중 월세 비중은 68.5%, 서울은 70.0%였어요.
2022년 47.1%였던 월세 비중이 해마다 올라 이제 10건 중 7건이 월세인 셈이에요.

📊 숫자로 본 임대차 시장
전국 월세 비중 ▶ 2022년 47.1% → 2026년 1~4월 68.5%
서울 월세 비중 ▶ 2026년 1~4월 70.0%
서울 아파트 평균 월세 ▶ 160만 원대
원인 ▶ 전세대출 규제, 다주택 규제, 전세사기 불안

전세 매물은 줄고 월세는 오르면서, 목돈과 매달 나가는 돈을 동시에 걱정해야 하는 세입자가 늘었어요.

2. 일본의 임대료 보증회사, 제이리스는 어떤 곳?

일본에는 전세가 없고, 집을 빌릴 때 월세가 밀리면 대신 갚아 줄 연대보증인을 세우는 관행이 있었어요.
이 역할을 회사가 맡는 것이 '임대료 보증회사'예요.
세입자가 보증료를 내고 심사를 통과하면, 월세가 밀렸을 때 보증회사가 집주인에게 먼저 대신 내고 나중에 세입자에게 받아 가요.

🏢 제이리스는 어떤 곳?
설립·본사 ▶ 2004년, 일본 오이타현(도쿄증권거래소 상장)
규모 ▶ 전국 44개 점포, 부동산회사 약 3만 1천 곳과 협정
실적 ▶ 2026년 3월 결산까지 7기 연속 최고 실적
일본 시장 ▶ 주거 임대 계약의 약 75%가 보증회사 이용(2010년 39%)

3. 한국 상륙이 의미하는 것

그동안 한국에서는 집주인이 세입자의 소득이나 신용보다 '보증금을 낼 수 있느냐'를 먼저 봤어요.
보증회사가 들어오면 판단 기준이 목돈에서 신용으로 바뀌어요.
사회초년생이나 1인 가구는 보증금 마련 부담이 줄고, 집주인은 월세 미납 걱정을 덜 수 있어요.
반대로 신용점수가 낮으면 심사에서 떨어지거나 보증료를 더 내야 할 수 있고, 보증료가 월세에 얹히면서 전체 주거비가 오를 수 있다는 우려도 나와요.
구체적인 보증료와 출시 시기는 아직 공식 발표 전이에요.

4. 보증금 0원, 진짜 이득일까

보증금이 없다고 공짜는 아니에요.
일본에서는 보통 처음에 월세 0.5~1개월분을 보증료로 내고, 매년 갱신료를 따로 내는 경우가 많아요.

🧮 총비용 비교 순서
① 보증금 방식 ▶ 보증금을 묶어 두는 동안 못 받는 이자(기회비용)
② 보증회사 방식 ▶ 첫 보증료 + 연 갱신료 × 거주 연수
③ 월세 차이 ▶ 보증금이 없어지는 대신 월세가 오르는지
④ 결론 ▶ 2년 총비용을 같은 기준으로 놓고 비교

목돈이 없어 이사를 못 하는 상황이라면 의미가 크지만, 보증금 마련이 어렵지 않다면 오히려 손해일 수 있어요.

5. 계약 전 체크리스트

✅ 서명 전에 확인할 것
보증료 ▶ 누가, 언제, 얼마를 내는지와 갱신료
연체 시 ▶ 보증회사가 대신 낸 돈을 어떻게 청구하는지(추심·지연이자)
원상복구 ▶ 보증금이 없을 때 퇴거 수리비를 누가 어떻게 정산하는지
신용정보 ▶ 조회·제공 동의 범위와 신용점수 영향
기본 보호 ▶ 전입신고·확정일자 등 임차인 보호 절차는 그대로 챙기기

특히 '보증회사가 대신 내 준다'는 말은 빚이 사라진다는 뜻이 아니에요.
대신 낸 월세는 결국 세입자가 갚아야 하니, 연체 관련 조항을 꼭 읽어 보세요.

6. 자주 묻는 질문

Q. 보증금이 완전히 0원이 되나요?
A. 일본에서도 보증금(시키킨)을 따로 받는 집이 많아요, 국내 상품 구조는 공식 발표를 확인해야 해요.
Q. 신용점수가 낮으면 이용할 수 없나요?
A. 심사 기준은 회사마다 달라 거절되거나 보증료가 높아질 수 있어요.
Q. 지금 월세 계약을 미뤄야 할까요?
A. 출시 시기와 조건이 정해지지 않았으니, 지금 필요한 계약은 평소처럼 꼼꼼히 진행하는 게 좋아요.

목돈이 아닌 신용으로 집을 빌리는 시대가 열리면 선택지는 넓어져요.
다만 '보증금 0원'이라는 말에 끌리기보다 2년 동안 실제로 내는 돈이 얼마인지 먼저 계산해 보세요.

※ 이 글은 2026년 11월 15일 기준 보도와 공개 자료를 정리한 일반 정보이며, 법률·금융 자문이 아니에요. 실제 계약 조건은 상품 약관과 전문가 상담으로 확인하세요.
출처: 매일경제 단독 보도(2026.11), 국토교통부 주택 통계(서울신문·SBS Biz 인용), 연합뉴스, FISCO 제이리스 기업 조사 보고서(2026), 한국경제 '더 머니이스트' / 사진: Unsplash

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