권리의 보상 : 토지 및 건축물에 관한 소유권 외의 권리 보상

▶ 공익사업의 시행에 따른 토지 및 건축물에 관한 소유권 외의 권리 보상

‘소유권 외의 권리’란 토지의 소유권에 설정되어 있는 제한물권 또는 채권을 말하며, 여기에는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 사용·수익하는 것을 내용으로 하는 용익물권으로서 지상권·지역권·전세권 등과, 목적물의 교환 가치 취득을 목적으로 하는 담보물권인 저당권, 채권인 사용대차 또는 임대차에 관한 권리 등이 포함됨.

☞ 취득하는 토지에 설정된 소유권 외의 권리에 대하여는 당해 권리의 종류, 존속기간 및 기대이익 등을 종합적으로 고려하여 보상평가함.

☞ 토지에 관한 소유권 외의 권리에 대하여는 거래사례비교법에 의하여 보상 평가함을 원칙으로 하되, 일반적으로 양도성이 없는 경우에는

1. 해당 권리의 유무에 따른 토지가액의 차이로 평가하는 방법,
2. 권리설정계약을 기준으로 410 평가하는 방법,
3. 해당 권리를 통하여 획득할 수 있는 장래기대이익의 현재 가치로 평가하는 방법 등 중에서 해당 권리의 내용 등을 고려하여 가장 적절한 방법으로 평가함.

☞ 지상권은 원칙적으로 지상권을 통하여 획득할 수 있는 장래기대이익의 현재 가치로 보상평가함.

     ※ 장래기대이익은 인근지역의 정상지료에서 실제지료를 차감한 액으로 하며, 환원기간은 지상권의 장래 존속기간으로 함.

     ※  지료의 등기가 있는 경우는 지료증감청구권이 인정되므로 정상지료와 실제 지료는 동일하다고 보아야 하고 따라서 이러한 지상권은 별도의 경제적 가치가 없는 것으로 보아 보상평가하지 않음.

     ※ 저당권에 부대하여 설정된 지상권은 저당권이 채무변제 등으로 소멸되면 지상권의 존속기간이 남아있다고 하더라도 소멸되는 것으로 보므로 별도의 경제적 가치가 없는 것으로 보아 보상평가하지 않음.

☞ 분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리로서, 그 효력이 미치는 범위 내라고 할지라도 기존의 분묘 외에 새로운 분묘를 신설할 권능은 포함되지 않으므로 분묘기지권 자체가 별도의 경제적 가치를 가지는 것으로 볼 수 없으므로 분묘기지권은 보상평가하지 않음.

☞ 전세금에 대해서는 증액청구를 인정하고 있고, 증액 비율의 상한을 규정하고 있으나, 그 비율이 적정하여 전세권에 기하여 장래기대이익이 발생한다고 볼 수 없으므로 전세권은 별도로 보상평가하지 않음.

☞ 요역지가 공익사업에 편입된 경우는 승역지에 지역권을 설정하고 편익을 얻고 있는 상태대로 보상평가하고 지역권에 대해서는 별도로 평가하지 않음.

☞ 임차권에 대해서는 차임의 증감을 청구할 수 있도록 규정하고 있으므로, 존속기간이 약정된 경우라고 하더라도 법적으로 임대차에 기하여 장래기대 이익이 발생한다고 볼 수 없으므로 임차권은 별도로 보상평가하지 않음.

☞ 담보물권의 목적물이 수용되거나 사용된 경우 그 담보물권은 그 목적물의 수용 또는 사용으로 인하여 채무자가 받을 보상금에 대하여 행사할 수 있으므로 (토지보상법 제47조), 담보물권은 별도로 보상평가하지 않음.

☞ 물건의 가액으로 보상하는 건축물에 관한 소유권 외의 권리의 보상평가는 ‘토지에 관한 소유권 외의 권리’의 보상평가방법을 준용함.

 

▣ 관련 규정

｢토지보상법 시행규칙｣
제28조(토지에 관한 소유권 외의 권리의 평가) ① 취득하는 토지에 설정된 소유권 외의 권 리에 대하여는 당해 권리의 종류, 존속기간 및 기대이익 등을 종합적으로 고려하여 평가한다. 이 경우 점유는 권리로 보지 아니한다.
② 제1항의 규정에 의한 토지에 관한 소유권 외의 권리에 대하여는 거래사례비교법에 의하여 평가함을 원칙으로 하되, 일반적으로 양도성이 없는 경우에는 당해 권리의 유무에 따른 토지의 가격차액 또는 권리설정계약을 기준으로 평가한다.

 제34조(건축물에 관한 소유권 외의 권리 등의 평가) 제28조 및 제29조의 규정은 법 제75조제 1항 단서의 규정에 의하여 물건의 가격으로 보상하여야 하는 건축물에 관한 소유권 외 의 권리의 평가 및 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 건축물의 평가에 관하여 각각 이를 준용한다. 이 경우 제29조중 “제22조 내지 제27조”는 “제33조제1항·제2항 및 제 4항”으로 본다.