은마아파트 재건축, 어디까지 왔나? 시세·분담금·재건축초과이익환수까지 정리

은마아파트 재건축, 어디까지 왔나? 시세·분담금·재초환까지 정리

은마아파트 재건축은 어디까지 진행됐을까요?
최근 거래가격도 궁금하지만, 새 아파트를 받기 위해 앞으로 얼마나 더 필요한지가 중요한 관심사입니다.

특히 최근에는 추가분담금과 별도로 재건축초과이익환수 부담금 예상액까지 보도됐습니다.
두 비용은 성격이 다르기 때문에 구분해서 살펴봐야 합니다.

2026년 11월 7일 기준 공개자료를 바탕으로 은마아파트 재건축 진행 상황과 시세, 추정분담금을 정리해 보겠습니다.

1. 은마아파트 재건축, 현재 진행 단계는?

서울 강남구 대치동에 있는 은마아파트는 1979년 준공된 기존 4,424가구 규모의 단지입니다.

오랜 기간 재건축을 추진해 온 은마아파트는 2026년 7월 2일 사업시행계획 인가를 받았습니다.
인가 당시 계획은 지하 6층부터 지상 최고 49층, 29개 동, 총 5,850가구 규모입니다.
출처: 헤럴드경제

사업시행계획 인가는 건축계획과 사업 내용을 구체화하는 중요한 절차입니다.
다만 인가를 받았다고 곧바로 철거하거나 공사를 시작하는 것은 아닙니다.

2026년 11월 6일 부동산R114 자료에서는 최근 조합원 분양신청을 마친 것으로 소개했습니다.
앞으로 관리처분계획 인가와 이주·철거 등의 후속 절차를 거쳐야 합니다.
출처: 부동산R114

조합은 2028년 착공을 목표로 사업을 추진하고 있는 것으로 보도됐습니다.
목표 일정은 사업 진행 상황에 따라 바뀔 수 있으므로 확정된 착공일이나 입주일과 구분해야 합니다.
출처: 이데일리

재건축 진행 절차를 설명하기 위한 AI 제작 이미지입니다.

 

 

2. 은마아파트 시세, 최근 실거래 사례는?

은마아파트 가격을 볼 때는 실거래가와 호가를 구분하는 것이 먼저입니다.
실거래가는 실제 계약된 가격이고, 호가는 매도자가 매물에 제시한 가격입니다.

민간 실거래 조회 서비스인 아파트메이트에 게시된 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

전용면적계약일층거래금액

76.79㎡	2026년 10월 1일	10층	31억 5,500만 원
76.79㎡	2026년 10월 12일	11층	31억 9,000만 원
84.43㎡	2026년 10월 3일	3층	34억 원
84.43㎡	2026년 10월 6일	3층	34억 3,000만 원

위 표는 민간 서비스에 게시된 개별 거래 사례입니다.
단지 전체의 현재 가격 범위나 모든 매물에 적용되는 시세를 뜻하지는 않습니다.
거래 목록 출처: 아파트메이트

2026년 11월 7일 조선비즈는 전용 76.79㎡ 저층 매물이 29억 9,000만 원에 나왔다고 보도했습니다.
이 금액은 호가 사례로, 앞서 소개한 10월 실거래와는 시점과 조건이 다릅니다.
출처: 조선비즈

같은 전용면적이라도 동과 층, 방향, 내부 상태, 임대차 조건에 따라 가격은 달라질 수 있습니다.
한 건의 거래나 매물만 보고 전체 가격 흐름을 단정하기보다 비슷한 조건의 사례를 함께 비교해야 합니다.

계약을 검토한다면 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 거래 신고 내용과 해제·정정 여부도 다시 확인하는 것이 좋겠습니다.

3. 은마아파트 재건축 추가분담금은 얼마일까?

추가분담금은 기존 주택 면적과 재건축 후 선택하는 주택형에 따라 달라집니다.

2026년 9월 조합 안내 내용을 전한 보도에서는 다음과 같은 추정치가 제시됐습니다.

기존 전용면적선택하는 신축 전용면적추정 추가분담금

76㎡	76㎡	약 4억 4,813만 원
76㎡	84㎡	약 7억 4,400만 원
84㎡	84㎡	약 4억 3,000만 원

위 금액은 당시 안내된 추정치이며 개별 소유자의 최종 부담액이 아닙니다.
출처: 비즈워치

기존 76㎡ 소유자가 같은 76㎡를 선택하는 경우와 84㎡로 넓혀 가는 경우에는 부담액 차이가 있습니다.
따라서 ‘은마아파트 분담금은 얼마’라는 하나의 숫자보다 자신이 선택하려는 주택형의 조건을 확인해야 합니다.

추가분담금의 기본 구조는 다음과 같이 이해할 수 있습니다.

추가분담금 ≈ 조합원 분양가 − 권리가액

여기서 권리가액은 현재 아파트의 매매가격과 같은 개념이 아닙니다.
일반적으로 종전자산 감정평가액과 비례율 등을 반영하며, 개별 산정 내용은 조합 자료에서 확인해야 합니다.

공사비와 사업비, 일반분양 수입, 신청 주택형 등의 조건이 바뀌면 추가분담금도 달라질 수 있습니다.

2026년 9월 보도 기준 추정치이며 확정 금액이 아닙니다.

4. 재초환 예상 부담금, 추가분담금과 별도로 확인해야 합니다

최근 은마아파트 재건축에서 새롭게 확인할 부분은 재건축초과이익환수제 부담금입니다.

2026년 11월 6일 보도에 따르면 조합원 1인당 평균 재초환 예상 부담금은 약 4억 6,334만 원으로 산정됐습니다.
이번 금액은 예상치이며 최종 부과액은 사업 종료 후 관련 절차를 거쳐 확정됩니다.
출처: 이데일리

추가분담금과 재초환 부담금은 서로 다른 비용입니다.

구분의미

추가분담금	새 아파트 배정과 관련해 조합원 분양가와 권리가액 등의 차이로 발생하는 부담
재초환 부담금	재건축으로 발생한 초과이익 일부를 환수하는 별도 부담

따라서 추가분담금만 계산하면 앞으로 필요한 비용을 충분히 반영하지 못할 수 있습니다.

반대로 주택형별 추정분담금에 조합원 전체 평균 재초환 예상액을 단순히 더한 뒤, 모든 소유자가 확정적으로 낼 금액이라고 표현해서도 안 됩니다.
산정 기준과 개별 적용 조건, 향후 변경 가능성을 함께 확인해야 합니다.

 

5. 앞으로 사업 속도를 좌우할 변수는?

은마아파트는 사업시행계획 인가 이후 후속 절차를 진행하고 있지만 비용과 권리관계 등 확인할 사항이 남아 있습니다.

우선 공사비와 사업비가 어떻게 정리되는지 살펴봐야 합니다.
비용이 달라지면 조합원의 추가 부담과 자금 계획에도 영향을 줄 수 있습니다.

관리처분계획 진행 상황과 주택형 배정 조건도 중요합니다.
분양신청 결과만으로 개인별 최종 조건이 모두 확정됐다고 이해해서는 안 됩니다.

단지 내 토지 소유권 관련 소송 역시 최근 보도된 변수입니다.
서울시는 관련 판결이 재건축에 지장을 주지 않는다는 입장을 밝혔으므로, 사업이 중단된다고 단정하기보다 후속 공고와 대응 내용을 살펴보는 것이 적절하겠습니다.
출처: 한국일보

이주와 철거 일정은 조합의 공식 공고를 기준으로 확인해야 합니다.
착공 목표에서 역산한 날짜를 확정 일정처럼 받아들이지 않는 것이 좋겠습니다.

6. 매수 전에는 전체 필요 자금을 계산해 보세요

은마아파트를 검토한다면 매입가격 외에 다음 항목을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

• 취득 관련 세금과 중개보수
• 선택 주택형의 추가분담금
• 재건축초과이익환수 예상 부담금
• 대출 이자와 금융비용
• 이주 기간에 필요한 거주비
• 일정 변경에 대비할 여유 자금

총액뿐 아니라 비용을 언제 납부해야 하는지도 중요합니다.
매매대금 지급 시점과 분담금 납부 시점, 임대차보증금 반환 시점이 다르면 실제 자금 부담이 달라질 수 있습니다.

대치동 입지와 신축 아파트에 대한 기대를 살펴보는 만큼, 기다리는 기간과 그동안 필요한 비용도 함께 계산해야겠습니다.

추가분담금과 재초환 부담금은 별도로 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

같은 면적의 새 아파트를 받으면 분담금이 없나요?

같은 면적을 선택해도 추가분담금이 발생할 수 있습니다.
2026년 9월 보도에서는 기존 84㎡에서 신축 84㎡를 선택할 때 약 4억 3,000만 원의 추정치가 제시됐습니다.

재초환 약 4억 6,334만 원은 모든 조합원이 내는 확정액인가요?

조합원 1인당 평균 예상액으로 보도된 수치입니다.
개별 조합원의 확정 납부액을 의미하지 않습니다.

2028년에 반드시 착공하나요?

2028년은 조합이 추진하는 착공 목표로 보도됐습니다.
후속 인허가와 사업 진행 상황에 따라 일정은 변경될 수 있습니다.

※ 이 글은 2026년 11월 7일 확인한 공개자료를 바탕으로 작성했습니다.
※ 실거래 신고와 사업계획은 정정·변경될 수 있으며, 분담금과 재초환 금액은 추정치입니다.
※ 본문 이미지는 AI 제작 정보 이미지로 실제 현장 사진이나 공식 조감도가 아닙니다.

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