물건의 보상 : 물건(지장물) 보상기준

▶물건(건축물 등)의 보상

◎ 용어설명

- 건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물，지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소.공연장. 점포.차고.창고 등을 말함.

- 공작물이란 지상이나 지하에 축조되는 인공 구조물로서 대지를 조성하기 위한 옹벽•굴뚝•광고탑•고가수조（高架水權）• 지하 대피호 그 밖에 이와 유사한 것을 말함.

- 입목이란 토지에 자라고 있는 수목의 집단으로서「입목에 관한 법률」에 따라 소유권보존의 등기를 받은 것 또는 이에 준하는 것을 말함 .

- 분묘란 시신이나 유골을 매장하는 시설을 말함.

- 지장물이란 공익사업시행지구 내에 소재하는 건축물 등 중에서 해당 공익사업의 수행을 위하여 직접 필요하지 아니한 건축물 등을 말함.

- 이전비란 대상물건의 유용성을 동일하게 유지하면서 이를 해당 공익사업시행 지구 밖의 지역으로 이전•이설 또는 이식하는데 소요되는 비용

 

◎  물건(지장물) 보상의 일반적 기준

☞ 건축물•입목•공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건(이하 ‘건축물 등’이라 함)이 지장물인 경우는 이전비로 보상함.

     ※ 이전비에는 물건의 해체비，건축허가에 일반적으로 소요되는 경비를 포함한 건축비와 적정거리까지의 운반비를 포함하나，「건축법」등 관계법령에 의하여 요구되는 시설의 개선에 필요한 비용을 제외함.

     ※ 건축물 등을 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우는 해당 물건의 가액으로 보상함.

  ◈  물건의 가액으로 보상하는 경우

① 건축물 등을 이전하기 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물 등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우，
② 건축물의 이전비가 그 물건의 가액을 넘는 경우 등에 해당하는 경우

 

◈  이전 가능성의 판단

① 경제적인 관점에서 판단하여야 하며，
② 주관적 의사가 아닌 객관적 타당성을 기준으로 판단하여야 함

    ※ 건축물 등이 이전 후 종래의 목적대로 사용할 수 있는지 여부는 건축물 등의 효용성을 동일하게 유지하면서 사용하는 것이 가능한지 여부를 기준으로 판단함.

 

☞ 건축물 등은 토지와 별도로 구분하여 보상평가함.

     ※ 건축물 등이 토지와 함께 거래되는 사례나 관행이 있는 경우에는 건축물 등과 그 토지를 일괄하여 평가할 수 있음.

 

◈  소유권의 취득 및 철거

☞ 토지수용위원회에 그 물건의 수용 재결을 신청하여 토지수용위원회가 수용재결을 한 경우（토지보상법 제75조 제5항）라면 사업시행자가 건축물 등의 소유권을 취득한 것으로 보며, 이 경우는 사업시행자가 임의로 건축물 등을 철거하거나 사용할 수 있음.

☞ 토지수용위원회에서 건축물 등에 대해 이전재결을 한 경우에는 사업시행자가 건축물 등의 소유권까지 취득한다고 볼 수 없으므로 사업시행자가 건축물 등을 임의로 철거하거나 사용할 수 없음.

 

◈  보상대상 물건

☞ 「토지보상법」에서 건축물 등에 대해서는 건축허가 등을 보상의 요건으로 규정 하고 있지 않으므로 건축물 등은 적법한 허가 등을 받고 건축 또는 설치된 것인지 여부에 관계없이 사업인정 고시일 이전에 건축되거나 설치된 건축물 등은 원칙적으로 손실보상의 대상이 됨.

사업인정 고시일 이전에 건축되거나 설치된 건축물 등에 해당되는 경우에도
① 손실보상만을 목적으로 설치된 건축물，
② 관계법령에서 보상에 관하여 제한을 둔 경우，
③ 공익사업과 관련 없이 이전•철거 등의 조치가 진행 되고 있는 경우
등은 보상대상에 해당하지 않음

 

☞ 「국토계획법」제64조제2항에 의거 시장 등의 허가를 받아 도시•군계획시설의 부지에서 건축되거나 설치된 가설건축물 또는 공작물은 같은 조 제3항 및 제4항에 의거 도시•군계획시설사업의 시행예정일 3개월 전까지 가설건축물이나 공작물 소유자의 부담으로 그 가설건축물이나 공작물의 철거 등 원상회복에 필요한 조치를 하여야 하므로 이러한 가설건축물이나 공작물은 사업인정 고시일 이전에 건축되거나 설치되었다고 하여도 보상대상이 아님.

☞ 주거용 건축물이 아닌 위법 건축물의 경우에는 그 위법의 정도가 관계법령의 규정이나 사회통념상 용인할 수 없을 정도로 크고 객관적으로도 합법화될 가능성이 거의 없어 거래의 객체가 되지 아니하는 경우에는 사업인정고시일 이전에 건축된 경우에도 보상대상이 되지 않음.

 

▣ 관련 규정

「토지보상법」
제75조（건축물등 물건에 대한 보상） ① 건축물•입목•공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건 （이하 “건축물등”이라 한다）에 대하여는 이전에 필요한 비용（이하 “이전비”라 한다）으로 보상하여야 한다. 다만，다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 물건의 가 격으로 보상하여야 한다. 1. 건축물등을 이전하기 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사 용할 수 없게 된 경우 2. 건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우 3. 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우
② 농작물에 대한 손실은 그 종류와 성장의 정도 등을 종합적으로 고려하여 보상하여 야 한다.
③ 토지에 속한 흙•돌•모래 또는 자갈（흙•돌•모래 또는 자갈이 해당 토지와 별도로 취 득 또는 사용의 대상이 되는 경우만 해당한다）에 대하여는 거래가격 등을 고려하여 평 가한 적정가격으로 보상하여야 한다.
④ 분묘에 대하여는 이장（移葬）에 드는 비용 등을 산정하여 보상하여야 한다
⑤ 사업시행자는 사업예정지에 있는 건죽물등이 제1항제1호 또는 제2호에 해당하는 경우에는 관할 토지수용위원회에 그 물건의 수용 재결을 신청할 수 있다.
⑥ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 물건 및 그 밖의 물건에 대한 보상액의 구체적 인 산정 및 평가방법과 보상기준은 국토교통부령으로 정한다.