물건의 보상 : 잔여 건축물 보상 및 매수(취득), 평가기준

1.  잔여 건축물의 가치 감소에 대한 보상

☞ 동일한 소유자에게 속하는 일단의 건축물의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여 건축물의 가치가 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때에는 그 손실을 보상하여야 함.

     ※ 잔여 건축물의 가치 감소분과 보수비를 합한 금액이 잔여 건축물의 가액 보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 잔여 건축물을 매수할 수 있음.

    ※ 잔여 건축물의 가액은 일단의 건축물 전체가액에서 편입부분의 가액을 뺀 금액으로 보상평가함.

    ※ 동일한 건축물소유자에 속하는 일단의 건축물의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여 건축물의 가치가 감소된 경우의 잔여 건축물의 손실은 공익사업 시행지구에 편입되기 전의 잔여 건축물의 가액에서 공익사업시행지구에 편입 된 후의 잔여 건축물의 가액을 뻔 금액으로 보상평가함.

     ※ 일단의 건축물이란 반드시 1동의 건축물만을 가리키는 것이 아니라 일반적인 이용 방법에 의한 객관적인 상황이 동일한 여러 동의 건축물까지 포함됨.

     ※ 일단의 건축물로 판단하기 위해서는 일단으로 이용되고 있는 상황이 토지수용 업무편람 사회적•경제적•행정적 측면에서 합리적이고 해당 건축물의 가치형성 측면에서도 타당하여 상호 불가분성이 인정되는 관계에 해당되어야 하며，또한 부동산시장 에서의 거래 관행에서도 그 전체가 일단으로 거래될 가능성이 높은 경우이어야 함.

     ※ 잔여 건축물의 가액은 해당 건축물 이 공익사업시행지구에 편입됨으로 인한 가치의 변동은 고려하지 않고 평가함.

 

2.  잔여 건축물의 매수(취득)

☞ 취득하는 잔여 건축물에 대한 보상액 산정 및 평가방법 등은 편입 건축물의 보상평가방법을 준용함.

     ※ 매수보상의 요건으로 ‘종래의 목적’이라 함은 취득 당시에 해당 잔여건축물이 현실적으로 사용되고 있는 구체적인 목적을 의미하며，‘사용하는 것이 현저히 곤란하게 되었는지 여부’의 판단은 물리적으로 사용하는 것이 곤란하게 된 경우는 물론 사회적•경제적으로 사용하는 것이 곤란하게 된 경우 즉，절대적 으로 이용 불가능한 경우만이 아니라 이용은 가능하나 많은 비용이 소요되는 경우를 포함함.

     ※ 보수비로 평가하기 위해서는 잔여건축물을 보수하여 종래의 목적대로 사용할 수 있고 사용이 현저히 곤란하지 아니한 경우여야 하며 그렇지 않은 경우는 매수보상의 대상이 됨.

☞ 잔여 건축물의 가치감소액과 보수비를 합한 가액이 잔여 건축물의 가액보다 큰 경우의 취득 여부는 소유자의 청구에 상관없이 사업시행자가 결정함.

     ※ 잔여 건축물의 보수는 잔여 건축물의 안전을 유지하고 잔여 건축물을 종래의 목적에 사용할 수 있는 기능을 유지함으로써 유용성의 동일성을 유지하는 것을 목적으로 하므로 보수 이전과 이후에 물리적인 동일성을 유지할 필요는 없음.

 

3.  잔여 건축물의 보상절차

 ☞ 소유자의 청구 없이는 잔여 건축물을 매수하거나 수용할 수 없음. 

☞  잔여 건축물의 가치감소 등에 따른 보상 및 잔여 건축물의 취득에 관하여는 사업시행자와 손실을 입은 자가 협의하여 결정하되，협의가 성립되지 아니 하면 사업시행자나 손실을 입은 자는 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있음.

☞  동알한 소유자에게 속하는 일단의 건축물의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여 건축물을 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 그 건축물소유자는 사업시행자에게 잔여 건축물을 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며，사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있음.

     ※ 수용 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에 한함.

     ※ 잔여 건축물의 가치감소 등에 대한 보상은 관계 법률에 따라 사업이 완료된 날 또는 법 제24조의2에 따른 사업완료의 고시가 있은 날(“사업완료일”) 부터 1년이 지난 후에는 청구할 수 없으며，잔여 건축물의 매수청구는 해당 사업의 사업완료일까지 하여야 함.

 

4.  잔여 건축물의 보상평가

☞ 잔여 건축물 가치감소 보상평가는

1. 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여 건축물의 가액은 일단의 건축물 전체가액에서 공익사업 시행지구에 편입되는 건축물의 가액을 뺀 금액으로 평가하고，
2.  공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여건축물의 가액은 잔여건축물로 남게 되는 상태에서의 잔여건축물의 가액 으로 평가하되 보수가 완료된 상태를 전제로 함.

☞  잔여 건축물의 취득보상은 일단의 건축물 전체의 가액으로 평가함.

 

▣  관련 규정

「토지보상법」
제75조의2（잔여 건축물의 손실에 대한 보상 등） ① 사업시행자는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 건축물의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여 건축물의 가격이 감소하 거나 그 밖의 손실이 있을 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 손실을 보상 하여야 한다. 다만，잔여 건축물의 가격 감소분과 보수비（건축물의 나머지 부분을 종래 의 목적대로 사용할 수 있도록 그 유용성을 동일하게 유지하는 데에 일반적으로 필요 하다고 볼 수 있는 공사에 사용되는 비용을 말한다. 다만，「건축법」등 관계 법령에 따 라 요구되는 시설 개선에 필요한 비용은 포함하지 아니한다）를 합한 금액이 잔여 건축 물의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 잔여 건축물을 매수할 수 있다.
② 동일한 소유자에게 속하는 일단의 건축물의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으 로 인하여 잔여 건축물을 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 그 건축물소 유자는 사업시행자에게 잔여 건축물을 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며，사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다. 이 경우 수용 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 하되，사업완료일까지 하여야 한다.
③ 제1항에 따른 보상 및 잔여 건축물의 취득에 관하여는 제9조제6항 및 제7항을 준용한다.
④ 제1항 본문에 따른 보상에 관하여는 제73조제2항을 준용하고，제1항 단서 및 제2 항에 따른 잔여 건축물의 취득에 관하여는 제73조제3항을 준용한다.
⑤ 제1항 단서 및 제2항에 따라 취득하는 잔여 건축물에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법 등에 대하여는 제70조，제75조，제76조，제77조，제78조제4항，같은 조 제6항 및 제7항을 준용한다.


「토지보상법 시행규칙」
제35조（잔여 건축물에 대한 평가） ① 동일한 건축물소유자에 속하는 일단의 건축물의 일부 가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여 건축물의 가격이 감소된 경우의 잔여 건축물의 손실은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여 건축물의 가격（해당 건축물이 공익사 업시행지구에 편입됨으로 인하여 잔여 건축물의 가격이 변동된 경우에는 변동되기 전 의 가격을 말한다）에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여 건축물의 가격을 뺀 금 액으로 평가한다.
② 동일한 건축물소유자에 속하는 일단의 건축물의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여 건축물에 보수가 필요한 경우의 보수비는 건축물의 잔여부분을 종래의 목적대로 사용할 수 있도록 그 유용성을 동일하게 유지하는데 통상 필요하다고 볼 수 있는 공사 에 사용되는 비용（「건축법」등 관계법령에 의하여 요구되는 시설의 개선에 필요한 비 용은 포함하지 아니한다）으로 평가한다.