취득하는 토지의 보상 : 용도지역 등이 변경된 토지의 보상평가

▶ 용지역 등이 변경된 토지의 보상평가

☞ 용도지역 등이 변경된 토지는 가격시점에서의 용도지역 등을 기준으로 보상 평가함.

     ※ 변경 전 용도지역 등을 기준으로 평가하는 경우

• 용도지역 등의 변경이 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 경우
• 용도지역 등의 변경이 해당 공익사업의 시행에 따른 절차로서 이루어진 경우

 

☞ 공익사업의 시행을 위한 것일 때에는 당해 공익사업의 시행을 직접 목적 으로 하는 제한으로 보아 위 제한을 받지 아니하는 상태를 상정하여 평가하여야 함.

  ※「도시•군계획시설의 결정•구조 및 설치기준에 관한 규칙」등 관련 법령에 따라 일정한 용도지역에서 하여야 하는 공익사업에 해당되지 않음에도 사실상 해당 공익사업의 시행을 위하여 용도지역을 변경한 경우에도 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 변경으로 봄.

 ※ 용도지역의 변경이 사실상 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 한 것인지의 여부는 관보 등에 고시되는 변경사유 등을 기준으로 객관적으로 판단 하여야 함.

 ※ 개발제한구역에서 공익사업의 시행을 직접 목적 으로 하는 변경

•    도로，철도 등 개발제한구역을 통과하는 선형시설 등을 제외한 도시•군계획시설사업，
• 「도시개발법」에 따른 도시개발 사업，
• 「도시정비법」에 따른 정비사업 등의 공익사업의 시행을 할 수 없도록 규정하고 있으므로 개발제한구역에서 허용되지 않는 공익사업을 시행하기 위하여 개발제한구역을 해제하는 경우는 해당 공익사업의 시행을 직접 목적 으로 하는 변경에 해당됨（개발제한구역법 제12조）

 

▣ 관련 규정

「토지보상법 시행규칙」
제23조（공법상 제한을 받는 토지의 평가） ② 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용 도지역 또는 용도지구 등이 변경된 토지에 대하여는 변경되기 전의 용도지역 또는 용 도지구 등을 기준으로 평가한다.

「개발제한구역법」
제12조（개발제한구역에서의 행위제한） ① 개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경， 공작물의 설치，토지의 형질변경，죽목（竹木）의 벌채，토지의 분할，물건을 쌓아놓는 행 위 또는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조제11호에 따른 도시 •군계획사업（이 하 “도시 •군계획사업”이라 한다）의 시행을 할 수 없다. 다만，다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 특별자치시장•특별자치도지사•시장•군수 또는 구청장（이 하 “시장•군수•구청장”이라 한다）의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있다. 〈개정 2009. 2. 6., 2010. 4. 15.，2011. 4. 14.，2011. 9. 16.，2013. 5. 28” 2014. 1. 28” 2015. 12. 29.，2019. 8. 20.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물이나 공작물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경
가. 공원，녹지，실외체육시설，시장•군수•구청장이 설치하는 노인의 여가활용을 위 한 소규모 실내 생활체육시설 등 개발제한구역의 존치 및 보전관리에 도움이 될 수 있는 시설
나. 도로，철도 등 개발제한구역을 통과하는 선형（線形）시설과 이에 필수적으로 수반 되는 시설
다. 개발제한구역이 아닌 지역에 입지가 곤란하여 개발제한구역 내에 입지하여야만 그 기능과 목적이 달성되는 시설
라. 국방•군사에 관한 시설 및 교정시설
마. 개발제한구역 주민과「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업의 추진으로 인하여 개발제한구역이 해제된 지역 주민의 주거•생활편익•생업을 위한 시설
1의2. 도시공원，물류창고 등 정비사업을 위하여 필요한 시설로서 대통령령으로 정하 는 시설을 정비사업 구역에 설치하는 행위와 이에 따르는 토지의 형질변경
2. 개발제한구역의 건축물로서 제15조에 따라 지정된 취락지구로의 이축（移築）
3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제4조에 따른 공익사업（개 발제한구역에서 시행하는 공익사업만 해당한다. 이하 이 항에서 같다）의 시행에 따라 철거된 건축물을 이축하기 위한 이주단지의 조성
3의2.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제4조에 따른 공익사업 의 시행에 따라 철거되는 건축물 중 취락지구로 이축이 곤란한 건축물로서 개발제한 구역 지정 당시부터 있던 주택，공장 또는 종교시설을 취락지구가 아닌 지역으로 이축 하는 행위
4. 건축물의 건축을 수반하지 아니하는 토지의 형질변경으로서 영농을 위한 경우 등 대통령령으로 정하는 토지의 형질변경
5. 벌채 면적 및 수량（樹量），그 밖에 대통령령으로 정하는 규모 이상의 죽목（竹木） 벌채
6. 대통령령으로 정하는 범위의 토지 분할
7. 모래•자갈•토석 등 대통령령으로 정하는 물건을 대통령령으로 정하는 기간까지 쌓 아 놓는 행위
8. 제1호 또는 제13조에 따른 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물을 근린생활시설 등 대통령령으로 정하는 용도로 용도변경하는 행위
9. 개발제한구역 지정 당시 지목（地目）이 대（S）인 토지가 개발제한구역 지정 이후 지목 이 변경된 경우로서 제1호마목의 시설 중 대통령령으로 정하는 건축물의 건축과 이 에 따르는 토지의 형질변경
② 시장•군수•구청장은 제1항 단서에 따라 허가를 하는 경우 허가 대상 행위가 제11조 에 따라 관리계획을 수립하여야만 할 수 있는 행위인 경우에는 미리 관리계획이 수립 되어 있는 경우에만 그 행위를 허가할 수 있다. 〈신설 2013. 5. 28.>
③ 제1항 단서에도 불구하고 주택 및 근린생활시설의 대수선 등 대통령령으로 정하는 행위는 시장•군수•구청장에게 신고하고 할 수 있다. 〈개정 2013. 5. 28.>
④ 시장•군수•구청장은 제3항에 따른 신고를 받은 경우 그 내용을 검토하여 이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다. 〈신설 2018. 12. 18.>
⑤ 제1항 단서와 제3항에도 불구하고 국토교통부령으로 정하는 경미한 행위는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 할 수 있다. 〈개정 2013. 3. 23.，2013. 5. 28.，2018. 12. 18.>
⑥ 시장•군수•구청장이 제1항 각 호의 행위 중 대통령령으로 정하는 규모 이상으로 건 축물을 건축하거나 토지의 형질을 변경하는 행위 등을 허가하려면 대통령령으로 정하 는 바에 따라 주민의 의견을 듣고 관계 행정기관의 장과 협의한 후 특별자치시 •특별자 치도•시•군•구 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만，도시•군계획시설 또는 제 1항제1호라목의 시설 중 국방•군사에 관한 시설의 설치와 그 시설의 설치를 위하여 토 지의 형질을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다. 〈개정 2011. 4. 14., 2011. 9. 16.，2013. 5. 28” 2018. 12. 18.>
⑦ 제1항 단서에 따라 허가를 하는 경우에는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제60 조，제64조제3항 및 제4항의 이행보증금•원상회복에 관한 규정과 같은 법 제62조의 준공검사에 관한 규정을 준용한다. 〈개정 2013. 5. 28.，2018. 12. 18.>
⑧ 제1항 각 호와 제3항에 따른 행위에 대하여 개발제한구역 지정 당시 이미 관계 법 령에 따라 허가 등(관계 법령에 따라 허가 등을 받을 필요가 없는 경우를 포함한다)을 받아 공사나 사업에 착수한 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 계속 시행할 수 있다. 〈개정 2013. 5. 28.，2018. 12. 18.>
⑨ 제1항 단서에 따른 허가 또는 신고의 대상이 되는 건축물이나 공작물의 규모•높이 - 입지기준， 대지 안의 조경，건폐율，용적률，토지의 분할，토지의 형질변경의 범위 등 허가나 신고의 세부 기준은 대통령령으로 정한다.〈개정 2013. 5. 28.，2018. 12. 18,>
⑩ 국토교통부장관이나 시 •도지사가 제1항제1호 각 목의 시설 중「국토의 계획 및 이 용에 관한 법률」제2조제13호에 따른 공공시설을 설치하기 위하여 같은 법 제91조에 따라 실시계획을 고시하면 그 도시 •군계획시설사업은 제1항 단서에 따른 허가를 받은 것으로 본다.〈개정 2011. 4. 14.，2011. 9. 16.，2013. 3. 23., 2013. 5. 28.，2018. 12. 18.>
⑪ 제10항에 따라 허가를 의제받으려는 자는 실시계획 인가를 신청하는 때에 허가에 필요한 관련 서류를 함께 제출하여야 하며，국토교통부장관이나 시 •도지사가 실시계획 을 작성하거나 인가할 때에는 미리 관할 시장•군수•구청장과 협의하여야 한다. 〈개정 2013. 3. 23” 2013. 5. 28” 2018. 12. 18.>

［법률 제12372호(2014. 1. 28.) 부칙 제2조의 규정에 의하여 이 조 제1항제9호는 2015년 12월 31일까지 유효함］
［법률 제13670호(2015. 12. 29.) 부칙 제2조의 규정에 의하여 이 조 제1항제1호의2는 2020년 12월 31일까지 유효함］