취득하는 토지의 보상 : 무허가건축물 등의 부지의 보상평가

▶  무허가건축물 등의 부지에 대한 보상평가

무허가건축물 등이란「건축법」등 관련 법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물을 말함.

☞ 무허가건축물 등의 부지는 해당 토지에 무허가건축물 등이 건축 또는 용도 변경될 당시의 이용상황을 기준으로 보상평가함. 다만，1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물 등의 부지는 가격시점에서의 현 실적인 이용상황을 기준으로 평가함.

    ※ 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물 등의 부지면적은 해당 건축물 등의 적정한 사용에 제공되는 면적을 기준으로 하되，관련 법령에 따른 건폐율을 적용하여 산정한 면적을 초과할 수 없음.

◈ 무허가건축물 부지면적 판단기준
 시행규칙 부칙과 판례에 근거하여 무허가건축물의 부지 인정범위는 현황측량한「건축(바닥）면적+불가분적 사용면적」을 원칙으로 함.(개별 사건별로 현황측량 면적과 무허가건물 건축(바닥）면적에 건폐율을 적용하여 산정한 면적을 비교)

무허가건축물 등의 부지면적 = 아래 ①, ②, ③, ④ 중에서 가장 작은 값
① 무허가건축물 등 바닥면적 + 무허가건축물 등의 용도에 따른 불가분적 사용범위 면적（현황 측량 필요）
② 무허가건축물 등의 바닥면적을 건폐율로 나눈 면적
③ 토지면적에 건폐율을 곱하여 산출한 면적
④ 개별법에 따라 허용되는 개발면적

    ※ 무허가건축물 등의 건축시점은 무허가건물대장의 건축일자를 기준으로 하되， 무허가건물대 장이 없는 경우에는 지방자치단체에 공문을 시행하여 항공사진 촬영일자 등을 확인.

☞ 2012. 1. 2「토지보상법 시행규칙」개정으로 불법용도변경 건축물이 무허가 건축물 등에 포함되었고，「토지보상법 시행규칙」부칙 제2조에서 이 개정규정은 이 규칙 시행 후 최초로 보상계획을 공고하거나 토지소유자 및 관계인에게 보상계획을 통지하는 공익사업부터 적용하도록 규정하고 있으므로，2012. 1. 2 이전에 보상계획을 공고하거나 토지소유자 및 관계인에게 보상계획을 통지한 공익사업에서는 불법용도 변경 건축물은 무허가 건축물등에 포함되지 않음.

 

▣ 관련규정

「토지보상법 시행규칙」
제24조（무허가건축물 등의 부지 또는 불법형질변경된 토지의 평가）「건축법」등 관계법령에 의 하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물（이하 “무허가건축 물등”이라 한다）의 부지 또는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」등 관계법령에 의하 여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거 나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지（이하 “불법형질변경토지”라 한다）에 대하여 는 무허가건축물등이 건축 또는 용도변경될 당시 또는 토지가 형질변경될 당시의 이용 상황을 상정하여 평가한다.

부칙〈건설교통부령 제344호，2002. 12. 31>
제5조（무허가건축물등에 관한 경과조치） ① 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등에 대하여 는 제24조•제54조제1항 단서 •제54조제2항 단서 •제58조제1항 단서 및 제58조제2항 단 서의 규정에 불구하고 이 규칙에서 정한 보상을 함에 있어 이를 적법한 건축물로 본다.
② 제1항에 따라 적법한 건축물로 보는 무허가건축물등에 대한 보상을 하는 경우 해당 무허가건축물등의 부지 면적은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제77조에 따른 건 폐율을 적용하여 산정한 면적을 초과할 수 없다.

부칙〈국토해양부령 제427호，2012. 1. 2>
제2조（무허가건축물등에 관한 적용례） 제24조의 개정규정은 이 규칙 시행 후 최초로 보상계획을 공고하거나 토지소유자 및 관계인에게 보상계획을 통지하는 공익사업부터 적용한다.

부칙〈국토교통부령 제5호，2013. 4. 25>
제5조（무허가건축물등의 부지 면적 산정에 관한 적용례） 건설교통부령 제344호 공익사업을 위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 부칙 제5조제2항의 개정규정은 이 규칙 시행 후 법 제15조제1항（법 제26조제1항에 따라 준용되는 경우를 포함한다）에 따라 보 상계획을 공고하고 토지소유자 및 관계인에게 보상계획을 통지하는 공익사업부터 적용 한다.