취득하는 토지의 보상 : 미지급용지의 보상평가

▶ 미지급용지의 보상평가

미지급용지(미불용지)란?

종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지로 같은 토지에 대하여 둘 이상의 공익사업이 시행되고， 새로운 공익사업이 시행되기까지 종전에 시행된 공익사업에 의한 보상금이 지급되지 아니한 토지를 의미함.

☞ 미지급용지는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 기준으로 보상평가 함.

☞  미지급용지의 비교표준지는 종전 및 해당 공익사업의 시행에 따른 가격의 변동이 포함되지 않은 표준지를 선정함.

   ※ 주위환경변동이나 형질변경 등으로 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용 상황과 비슷한 이용상황의 표준지 공시지가가 인근지역 등에 없어서 인근 지역의 표준적인 이용상황의 표준지 공시지가를 비교표준지로 선정한 경우 에는 그 형질변경 등에 드는 비용 등을 고려하여야 함.

   ※  종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 인근토지의 이용상황 등을 참작하여 판단함.

   ※ 종전 공익사업의 편입시점과 새로운 공익사업의 가격시점 사이에 인근지역의 표준적인 이용상황이 변경되었고，대상토지도 공익사업에 편입되지 않았다면 현실적인 이용상황이 변경되었을 것이 객관적으로 명백한 경우의 미지급용지의 이용상황은 가격시점에서의 인근 토지의 표준적인 이용상황을 기준으로 판단함.

☞ 미지급용지에 대한 보상규정은 토지소유자를 보호하기 위한 것이므로 미지급 용지라고 하여도 현실적인 이용상황을 기준으로 보상평가하는 것이 토지 소유자에게 유리한 경우에는 현실적인 이용상황을 기준으로 평가함.

☞ 미지급용지에 대하여서는 국가나 지방자치단체가 20년 이상 공익사업부지로서 점유를 하고 있다고 하여도 점유를 시작할 당시 그 토지가 타인의 소유라는 사실을 잘 알고 있었다고 보아（타주점유） 시효취득이 인정되지 않음.

 국가 또는 지방자치단체가 종전 공익사업을 하면서 토지소유자에게 보상을 하거나 기부채납을 받고도 소유권 이전등기를 하지 않아 개인 소유로 등기 되어 있는 토지가 있을 수 있으므로
i) 취득시기가 비슷한 토지 중 일부 필지만 개인소유로 남아 있는 경우，
ii) 종전 공익사업시행 당시 소유자의 거소가 분명했던 경우，
iii) 등기명의인이 사망하여 상속인이 소유권 변동에 대해 잘 모르는 경우(조상 땅 찾기 운동 등 우연히 발견한 재산 등)，
iv) 종전 공익사업을 위해 지적 분할을 한 경우，
v) 기타 보상금을 지급하 였을 개연성이 많은 경우
등과 같이 현재 관련서류를 찾지 못할 뿐 과거에 보상금이 지급되었을 것으로 보여 지는 경우에는 미지급용지가 아닐 개연성이 크므로 이러한 경우는 미지급용지의 판단에 유의하여야 함.

☞ 미지급 용지의 보상의무자는 새로운 사업시행자이며，보상대상 자에는 종전의 공익사업에 편입된 후에 소유권을 취득한 사람도 포함됨.

 

▣ 관련규정

「토지보상법 시행규칙」
제25조（미지급용지의 평가）
① 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아 니한 토지（이하 이 조에서 "미지급용지"라 한다）에 대하여는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다. 다만，종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상 황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 인근토지의 이용상황 등을 참작하여 평가한다.
② 사업시행자는 제1항의 규정에 의한 미지급용지의 평가를 의뢰하는 때에는 제16조 제1항의 규정에 의한 보상평가의뢰서에 미지급용지임을 표시하여야 한다.

「실무기준」
◈ 810-6.2.3 미지급용재
① 미지급용지는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 기준 으로 감정평가한다.
② 미지급용지의 비교표준지는 종전 및 해당 공익사업의 시행에 따른 가격의 변동이 포함되지 않은 표준지를 선정한다.
③ 주위환경변동이나 형질변경 등으로 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황과 비슷한 이용상황의 표준지 공시지가가 인근지역등에 없어서 인근지역의 표준적인 이용 상황의 표준지 공시지가를 비교표준지로 선정한 경우에는 그 형질변경 등에 드는 비용 등을 고려하여야 한다.