취득하는 토지의 보상 : 불법형질변경 토지의 보상평가

 ▶ 불법형질변경 토지의 보상평가

불법형질변경 토지에 있어서 불법이란?
「국토계획법」등 관련 법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경하여야 할 토지에 대하여 허가를 받거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 경우를 말함.

  ※ 허가를 받거나 신고를 하지 않고 할 수 있는 아래의 경우에는 불법형질변경에 해당되지 않음.
    i）경작을 위한 형질변경 （「국토계획법」제56조제1항제2호，「국토계획법 시행령」제51조제2항），
    ii）경미한 형질변경（국토계획법 제56조제4항제3호，국토계획법 시행령 제53조제3호）

 

☞ 불법형질변경 토지는 그 토지의 형질변경이 될 당시의 이용상황을 기준으로 보상 평가함.(단, 1995년 1월 7일 당시 공익사업시행지구에 편입된 토지는 가격시점에서의 현실적인 이용상황을 기준으로 평가함)

   ※ ‘1995년 1월 7일 당시 공익사업시행지구에 편입된 토지’에서 ‘공익사업시행 지구에 편입된 때’는 공익사업시행계획공고•고시일로 봄.

    ※ 형질변경이「국토계획법」등 관련 법령에 의하여 허가 또는 신고를 하여야 하는 형질변경에 해당되나 이러한 허가 또는 신고 없이 형질변경 되었다는 점 및 1995년 1월 7일 이후에 공익사업시행지구에 편입되었다는 점 등은 사업 시행자가 입증하여야 함.

      ※ 불법형질변경 토지의 보상평가방법은 불법행위를 통하여 토지의 가치가 증가된 경우 이를 보상액에서 반영하지 않아야 한다는 취지이므로，불법형질 변경으로 인하여 현실적인 이용상황이 더 나빠진 경우에는 가격시점에서의 현실적인 이용상황을 기준으로 보상평가함.

 

☞ 토지의 형질변경이란 ‘절토•성토•정지•포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립（경작을 위한 토지의 형질변경을 제외한다）’을 말함.（국토계획법 시행령 제51조제1항제3호）

   ※ 토지의 형질변경에는 지표만이 아니라 지중의 형상을 사실상 변경하는 것도 포함되며，그 변경된 상태가 일시적이 아니라 일정한 정도 고정되어 원상회복이 어려운 상태에 해당되어야 함.

   ※ 허가를 받거나 신고를 하고 실질적인 형질변경을 완료하였으나 준공검사를 득하지 않았거나 지목을 변경하지 않은 경우에는 불법형질변경 토지가 아님.

 

☞ 사업인정 고시일（사업인정 의제고시일 포함） 또는 개별 법률에서 규정한 특정 행위제한일 이후에 해당법령에 의한 허가를 받거나 신고를 하지 않고 형질 변경한 경우에는 불법형질변경이 됨.

 

▶ 임야의 형질변경

☞ 임야의 형질변경 허가는 （구）「임산물단속에 관한 법률」（1961.6.27. 법률 제635호로 제정，1980.1.4. 법률 제3232호로 전부 개정된 산림법 부칙 제2조에 의하여 폐지되기 전의 것）제2조에 의하여 최초로 규정되었으므로 공부상 지목이 ‘임야’이나 ‘농지’로 이용 중인 토지로서 1961.6.27. 이전에 형질변경한 경우는 농지로 보상평가함.

☞  공부상 지목이 ‘임야’이나 ‘농지’로 이용중인 토지 중  2010.12.1. 시행「산지 관리법」부칙 제2조 및 2017.6.3. 시행「산지관리법」부칙 제3조 “불법전용 산지에 관한 임시특례” 규정에서 정한 절차에 따라 불법전용산지 신고 및 심사를 거쳐 ‘농지’로 지목변경 된 경우(당해 공익사업을 위한 산지전용허가 의제협의를 사유로 임시특례규정 적용대상 토지임을 확인하는 경우를 포함)에 한하여 농지로 보상평가 함.

 

▣ 관련 규정

「토지보상법 시행규칙」
제24조（무허가건축물 등의 부지 또는 불법형질변경된 토지의 평가）「건축법」등 관계법령에 의 하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물（이하 “무허가건축 물등”이라 한다）의 부지 또는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」등 관계법령에 의하 여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거 나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지（이하 “불법형질변경토지”라 한다）에 대하여 는 무허가건축물등이 건축 또는 용도변경될 당시 또는 토지가 형질변경될 당시의 이용 상황을 상정하여 평가한다.

「실무기준」
[810-6.2.2 불법형질변경 토지] ① 불법형질변경 토지는 그 토지의 형질변경이 될 당시의 이용상황을 기준으로 감정평가한다. 다만，1995년 1월 7일 당시 공익사업시행지구에 편입된 토지는 가격시점에서의 현실적인 이용상황을 기준으로 감정평가한다 . ② 제1항에도 불구하고 형질변경이 된 시점이 분명하지 아니하거나 불법형질변경 여부 등의 판단이 사실상 곤란한 경우에는 사업시행자가 제시한 기준에 따른다.