취득하는 토지의 보상 : 나지상정 기준

▶ 토지의 보상평가시 나지상정 기준

나지라 함은 토지에 건물 기타의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용ㆍ수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다. 구체적으로는 농지이지만 실제 경작이나 농업용으로서 사용하지 않는 공지를 말하는 경우와 대지로서 건축물이나 구축물 등 지상정착물이 없는 공지를 말하는 경우가 있다. 후자는 나대지라고도 한다.

나지는 다시 갱지와 저지로 구분된다.

갱지라 함은 나지(裸地)의 일종으로 지상에 건축물이나 구축물 등 토지의 자유로운 사용에 지장을 주는 시설물이 없는 토지로서, 해당 토지의 소유권에 저당권이나 지상권 등 사법상의 제한이 없는 토지를 의미한다.

저지라 함은 나지(裸地)의 일종으로 지상에 건축물이나 구축물 등 토지의 자유로운 사용에 지장을 주는 시설물이 없으나, 해당 토지에 저당권이나 지상권 등 사법상의 제한이 있는 토지를 의미한다.

☞ 토지의 보상평가는 건축물 등이 없는 상태(나지)를 상정하여 평가함 . 

판례 ► 건축물 등이 있는 토지는 그 건축물 등이 없는 상태를 상정하여 보상평가한다.
                                                                                                                      [대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다104253]
《판시사행》
OO공사가 협의취득을 위한 보상액을 산정하면서 한국감정평가업협회의 구 토지보상평가지침에 따라 토지를 지상에 설치된 철탑 및 고압송전선의 제한을 받는 상태로 평가한 사안에서，위 약정은 감정평가기준을 잘 못 적용하여 협의매수금액을 산정한 경우에도 적용되고，위 협의매수금액 산정은 위 약정에서 정한 고으卜 과실 내지 착오평가 등으로 과소하게 책정하여 지급한 경우에 해당한다고 본 원심판결에 이유불비 등의 잘 못이 없다.

《판결요지》
 OO공사가 협의취득을 위한 보상액을 산정하면서 한국감정평가업협회의 구 토지보상평가지침（2003. 2. 14.자로 개정된 것，이하 ‘구 토지보상평가지침’이라 한다）에 따라 토지를 지상에 설치된 철탑 및 고압송전 선의 제한을 받는 상태로 평가한 사안에서，위 약정은 단순히 협의취득 대상토지 현황이나 면적을 잘못 평 가하거나 계산상 오류 등으로 감정평가금액을 잘못 산정한 경우분만 아니라 공익사업을 위한 토지 등의 취 득 및 보상에 관한 법률（이하 ‘공익사업법’이라 한다）상 보상액 산정 기준에 적합하지 아니한 감정평가기준 을 적용함으로써 감정평가금액을 잘못 산정하여 이를 기준으로 협의매수금액을 산정한 경우에도 적용되고， 한편 공사가 협의취득을 위한 보상액을 산정하면서 대외적 구속력을 갖는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제22조에 따라 토지에 건축물 등이 있는 때에는 건축물 등이 없는 상태를 상정하여 토지를 평가하여야 함에도, 대외적 구속력이 없는 구 토지보상평가지침에 따라 토지를 건축물 등 에 해당하는 철탑 및 고압속전선의 제한을 받는 상태로 평가한 것은 정당한 토지 평가라고 할 수 없는 점 등에 비추어 위 협의매수금액 산정은 공사가 고의•과실 내지 착오평가 등으로 과소하게 책정하여 지급한 경우에 해당한다고 본 원심판결에 판단누락이나 이유불비 등의 잘못이 없다.

☞  건축물 등이 토지와 함께 거래되는 사례나 관행이 있어 그 건축물 등과 토지를 일괄하여 보상평가하는 경우에는 건축물 등이 있는 상태를 기준으로 함 .

☞ 건축물 등이 없는 상태를 상정하여 토지를 보상평가하는 경우 건축물 등이 토지와 동일 소유관계인지 여부는 묻지 않으므로 지상에 타인 소유의 건축물 등이 있는 경우에도 이로 인한 제한정도를 감안하여서는 안되며 건축물 등이 없는 상태를 상정하여 평가하여야 함. 

☞  타인 소유 건축물 등이 별도의 권리에 근거하여 소재하고 있는 경우에는 이 소유권 외의 권리는 별도로 평가하고，토지의 보상액은 소유권 외의 권리가 설정 되지 않은 것을 상정한 평가금액에서 그 권리에 대한 평가금액을 공제하여 산정함.

 ☞ 건축물 등이 없는 나지상정 평가는 토지의 최유효이용이 건축물 등이 없는 상태라는 것을 전제로 하여，토지소유자에게 유리하게 보상하기 위한 것이므로 개발제한구역 안의 토지의 경우와 같이 적법한 건축물 등이 있는 것이 오히려 증가요인이 되는 경우에는 건축물 등이 있는 상태를 기준으로 보상평가 하여야 함.

 

▣ 관련 규정

「토지보상법 시행규칙」
제22조(취득하는 토지의 평가) ② 토지에 건축물등이 있는 때에는 그 건축물등이 없는 상태를 상정하여 토지를 평가한다.
제29조(소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토지의 평가) 취득하는 토지에 설정된 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토지에 대하여는 당해 권리가 없는 것으로 하여 제22조 내지 제27조의 규정에 의하여 평가한 금액에서 제28조의 규정에 의하여 평가한 소유권 외의 권리의 가액을 벤 금액으로 평가한다.