취득하는 토지의 보상 : 토지 보상평가시 개별필지 기준

▶ 토지의 보상평가시 개별필지 기준

☞ 토지의 보상평가는 대상토지 및 소유권 외의 권리마다 개별로 하는 것을 원칙 으로 하나 개별로 보상평가할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 소유권 외의 권리를 대상토지에 포함하여 평가할 수 있음.

   ※ 소유권 외의 권리 마다 개별로 보상평가할 경우 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토지에 대하여는 해당 권리가 없는 것으로 하여 보상평가한 금액에서 소유권 외의 권리의 가액을 뻔 금액으로 평가함.

☞ 두 필지 이상의 토지가 일단지를 이루고 있는 경우에는 일괄평가.

일단지란 여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우를 말하며，‘용도상 불가분의 관계’란 일단으로 이용되고 있는 상황이 사회적•경제적•행정적 측면에서 합리적이고 대상토지의 가치형성 측면에서도 타당하여 상호 불가분성이 인정되는 관계를 의미하며，부동산시장에서의 거래 관행에서도 그 전체가 일단으로 거래될 가능성이 높은 경우를 말함.
※ 일단지는 여러 필지의 토지를 하나의 필지로 보고 개별요인 등을 적용한다는 의미임.

※ <판례> 일단지로 이용되고 있는지의 여부는 주관적 의도가 아니라 관계 증거에 의하여 객관적으로 판단하여야 한다.
                 [대법원 2013. 10. 11. 선고 2013두6138]

※ 이용상황 또는 용도지역 등을 달리하여 가치가 명확히 구분되거나 소유자 등이 달라 이를 필지별로 평가할 이유나 조건이 있는 경우에는 구분 평가할 수 있음.

   ※ 용도상 불가분의 관계에 있어 이를 일단지로 보고 보상평가하는 경우에도 세부적인 이용상황 또는 용도지역 등을 달리하여 가치가 명확히 구분되거나 소유자 등이 달라 개인별 보상의 원칙에 따라 이를 필지별로 보상평가해야 할 경우에는 구분평가 할 수 있음.

   ※ 개발단계에 있는 토지의 일단지 인정시기는 개발행위허가시점，건축허가시점 또는 착공신고시점，준공시점 등과 같은 특정 행위시점만을 기준으로 일률적 으로 판단할 수는 없으며，대상토지의 최유효이용 관점에서 법적 허용성 이외에 물리적 가능성，경제적 타당성，최대수익성을 종합적으로 고려하여야 판단하여야 함.

☞ 한 필지의 토지가 둘 이상의 이용상황으로 이용되거나 용도지역 등을 달리 하는 경우에는 이용상황 또는 용도지역 등 별로 구분 평가함.

   ※ 다른 이용상황으로 이용되거나 용도지역 등을 달리하는 부분이 주된 이용 상황 또는 용도지역 등과 가치가 비슷하거나 면적비율이 뚜렷하게 낮아 주된 이용상황 또는 용도지역 등의 가치를 기준으로 거래될 것으로 추정되는 경우에는 주된 이용상황 또는 용도지역 등의 가치를 기준으로 평가할 수 있음.

   ※ 구분평가하는 경우에는 사업시행자로부터 이용상황별 또는 용도지역 등별로 구분된 면적을 제출받아야 하며，사업시행자가 이용상황별 또는 용도지역 등별로 면적을 구분하여 제시하지 아니한 경우에는 주된 이용상황 또는 용도 지역 등을 기준으로 평가하고，다른 이용상황 또는 용도지역 등별 단가를 감정평가서에 따로 기재함.

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▣ 관련 규정

「토지보상법」
제64조（개인별 보상） 손실보상은 토지소유자나 관계인에게 개인별로 하여야 한다. 다만， 개인별로 보상액을 산정할 수 없을 때에는 그러하지 아니하다.

「토지보상법 시행규칙」
제20조（구분평가 등） ① 취득할 토지에 건축물•입목•공작물 그 밖에 토지에 정착한 물건（이하 “건축물등”이라 한다）이 있는 경우에는 토지와 그 건축물등을 각각 평가하여야 한다. 다만，건축물등이 토지와 함께 거래되는 사례나 관행이 있는 경우에는 그 건축물등과 토지를 일괄하여 평가하여야 하며，이 경우 보상평가서에 그 내용을 기재하여야 한다.