취득하는 토지의 보상 : 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토지의 보상평가

1. 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토지의 보상평가

☞ 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토지는 해당 권리가 없는 것으로 한 토지의 평가액에서 소유권 외의 권리에 대한 평가액을 뺀 금액으로 보상평가함.

     ※지하 또는 지상공간에 송유관 또는 송전선로 등이 시설되어 있으나 보상이 이루어지지 않은 토지는 이에 구애됨이 없이 보상평가함.

     ※ 소유권 외의 권리가 설정된 토지에 대하여 토지소유자에게 이러한 권리를 소멸시키도록 한 후 보상하기 위하여 사업시행자가 이러한 권리의 설정이 없는 상태로 보상평가하도록 조건을 제시하는 경우에는 이러한 권리가 없는 토지가액으로 보상평가할 수 있음.

 

▣  관련 규정 

「토지보상법 시행규칙」
제28조（토지에 관한 소유권외의 권리의 평가） ② 제1항의 규정에 의한 토지에 관한 소유권외 의 권리에 대하여는 거래사례비교법에 의하여 평가함을 원칙으로 하되，일반적으로 양 도성이 없는 경우에는 당해 권리의 유무에 따른 토지의 가격차액 또는 권리설정계약을 기준으로 평가한다.
제29조（소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토지의 평가） 취득하는 토지에 설정된 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토지에 대하여는 당해 권리가 없는 것으로 하여 제22조 내지 제27조의 규정에 의하여 평가한 금액에서 제28조의 규정에 의하여 평가한 소유 권 외의 권리의 가액을 뺀 금액으로 평가한다.

 

2. 기타 토지( 공동소유인 토지, 대지권의 목정인 토지 등 )의 보상평가

가. 공동소유인 토지의 보상평가

공동소유에는
① 물건을 지분에 의하여 수인의 소유로 되어 있는 형태인 공유，
② 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 형태인 합유，
③ 법인 아닌 사단이 물건을 소유하는 형태인 총유 등 3가지가 있음.

☞ 공유에 있어서 공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있고，다른 공유자의 동의 등을 받을 필요 없이 그 지분을 자유로이 처분(양도.담보제공. 포기)할 수 있음.

☞ 합유에 있어서도 합유자는 지분을 가지나 합유물의 처분•변경은 물론 합유 지분의 처분도 합유자 전원의 동의를 요함.

☞ 총유의 주체는 종중•어촌계•교회•주민공동체 등 법인이 아닌 사단 등 법인격 없는 인적 결합체이며，총유물의 처분 및 관리는 사원총회의 결의로써 함.

☞ 수인이 한 동의 건축물 또는 한 필지의 토지의 특정부분을 내부적으로 소유 하면서도 대외적으로는 한 동의 건축물 또는 한 필지의 토지 전체를 수인의 공유로 공유지분등기를 한 경우를 구분소유적 공유관계라고 하며，이러한 토지 등을 사업시행자가 취득하거나 사용하기 위한 협의는 구분소유하고 있는 위치에 불구하고 한 등 또는 한 필지의 전체를 기준으로 보상평가하여 이를 그 지분비율에 따라 안분하여 보상하여야 함.

 

나. 대지권의 목적인 토지의 보상평가

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리（지상권 등 용익권 외의 대지사용권을 포함함）를 대지사용권이라 하며，특히 이로써 등기되어있는 권리를 대지권이라 함.

☞  구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고，구분 소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없음.

      ※ 단, 규약으로써 구분소유자가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 있도록 정한 때에는 전유부분과 분리하여 처분할 수 있음.

☞ 구분소유의 대상인 건물은 공익사업의 시행을 위하여 필요하지 않고 대지권의 목적인 토지만이 필요한 경우에는 규약 또는 공정증서에서 전유부분과 분리 하여 처분할 수 있도록 정하고 있거나，건물의 대지가 아닌 토지로 분리하여 등기하지 않는 한 협의대상이 될 수 없음.

     ※ 대지권의 목적인 토지만에 대하여서는 그 토지를 전유부분과 분리하여 처분할 수 있는 규약 또는 공정증서가 있거나，건물의 대지가 아닌 토지로 분리하는 등기를 먼저 한 후 그 소유자（공유자）와 협의하여야 하며 이를 위반한 처분행위는 무효임.

     ※   대지권의 목적인 토지를 전유부분과 분리하여 처분할 수 있는 규약이 제정 되거나 건물의 대지가 아닌 토지로 분리한 후에 사업시행자가 그 토지를 취득 또는 사용하고자 하는 경우에는 단순 공유의 토지를 취득 또는 사용하는 방법과 같음.