토지보상 협의취득 : 사업인정 전 보상절차, 협의성립 확인 등

 

▶ 사업인정전 토지보상 절차

​• ｢토지보상법｣의 보상절차는 공익사업의 효율적인 수행 및 정당한 보상을 담보하기 위한 수단이므로 반드시 지켜져야 하므로, 사업인정 전에 토지조서 및 물건조서의 작성, 보상계획의 열람 등, 협의 등의 절차를 거친 경우에 한하여 사업인정 후 협의를 생략할 수 있으며, 이러한 절차를 거치지 않은 경우에는 사업인정 후 이러한 절차를 다시 거치지 않으면 재결신청이 불가능함.

 

▶  협의취득의 법적성질

​• 토지수용에 의한 공법상 계약도 협의를 통한 사법상 계약과 마찬가지로 대등한 당사자 간에 체결된 비권력적 쌍방적 행위이기 때문에 특별한 규정이 없으면 ｢민법｣의 계약에 관한 규정이 적용되어야 하므로 사업인정 후 협의의 경우에도 당사자 간의 합의로 ｢토지보상법｣상의 손실보상기준에 의하지 아니하고 보상금액을 정할 수 있다고 봄.

• 토지보상 절차를 통해 협의한 경우는 사법상 계약으로 원칙적으로 강행법규에 위반하지 않는 한 계약자유의 원칙이 적용되나, 공법상 계약은 일방 당사자가 행정주체이고, 공법상 효과발생을 목적으로 하므로 행정주체가 아닌 측에서는 공익에 영향이 없는 경우를 제외하고는 ｢민법｣상 계약의 해제에 관한 규정은 원칙적으로 적용되지 않음.

판례 ‣ 사업인정 후 협의취득의 법적 성질 [대법원 1996. 02. 13. 선고 95다3510]
판결요지
공공사업의 시행자가 토지수용법에 의하여 그 사업에 필요한 토지를 취득하는 경우 그것이 협의에 의한 취득이고 토지수용법 제25조의2의 규정에 의한 협의 성립의 확인이 없는 이상, 그 취득행위는 어디까지나 사경제 주체로서 행하는 사법상의 취득으로서 승계취득한 것으로 보아야 할 것이고, 재결에 의한 취득과 같이 원시취득한 것으로 볼 수는 없다.

 

 ▶ 협의성립 확인 등

• 토지보상 절차를 거쳐 사업시행자와 토지소유자 등 사이에 협의가 성립되었을 때에는 취득의 절차는 종결되고 사업시행자는 재결 신청기간 이내에 해당 토지소유자 등의 동의를 받아 관할 토지수용위원회에 협의성립의 확인을 신청할 수 있으며, 협의성립의 확인절차는 재결절차를 준용함.

​• 토지보상 절차를 통해 사업시행자가 협의가 성립된 토지의 소재지ㆍ지번ㆍ지목 및 면적 등에 대하여 ｢공증인법｣에 따른 공증을 받아 협의 성립의 확인을 신청하였을 때에는 관할 토지수용위원회가 이를 수리함으로써 협의 성립이 확인된 것으로 봄.

•협의 성립의 확인은 ｢토지보상법｣에 따른 재결로 보며, 사업시행자, 토지소유자 등은 그 확인된 협의의 성립이나 내용을 다툴 수 없음.​

• 협의성립의 확인은 ｢토지보상법｣의 사업인정 후 협의절차에 따른 취득에 한하므로 사업인정 전 협의 또는 관련 법령에 의한 무상귀속 무상양여의 절차를 통하여 취득한 경우는 협의성립의 확인 대상이 아님.

유권해석 ‣ 사업인정고시 전에 협의가 성립된 토지는 협의성립의 확인을 신청을 할 수 없다. [2004. 02. 09. 토관-521]
질의요지
사업인정고시 이전에 협의 취득한 토지와 협의가 이루어지지 않은 토지를 포함하여 사업인정고시를 하였는바, 사업인정 이전에 협의 취득한 토지에 대하여 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제29조제1항에 규정에 의한 협의성립의 확인을 신청할 수 있는지 여부.
회신내용
협의성립의 확인신청은 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제26조 규정에 의한 절차를 거쳐 협의가 성립된 때에 토지소유자 등의 동의를 얻어 재결의 신청기간이내에 신청하여야 하므로 제26조의 규정에 의한 절차를 거친 때, 즉 사업인정의 고시가 있은 이후에 협의가 성립된 토지에 대하여만 신청할 수 있고, 사업인정의 고시가 있기 이전에 협의가 성립된 토지는 협의성립의 확인을 신청할 수 있는 대상토지가 될 수 없을 것임.

 

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▣ 참고사항

​• 양도소득세는 조세특례제한법 제77조에 의거 일정 비율을 감면받으며, 협의취득의 경우 사업인정고시일은 공익사업을 위한 취득 및 보상에 관한법률 에 따른 보상계획공고일(공고 생략시는 보상계획을 통지한 날)을 사업인정고시일로 봄. (단, 사업시행자로 지정되기 전에 양도한 경우 감면대상이 아님)

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▣ 관련 규정

 ｢토지보상법｣
제26조(협의 등 절차의 준용) ① 제20조에 따른 사업인정을 받은 사업시행자는 토지조서 및 물건조서의 작성, 보상계획의 공고·통지 및 열람, 보상액의 산정과 토지소유자 및 관계인과의 협의 절차를 거쳐야 한다. 이 경우 제14조부터 제16조까지 및 제68조를 준용한다.
② 사업인정 이전에 제14조부터 제16조까지 및 제68조에 따른 절차를 거쳤으나 협의가 성립되지 아니하고 제20조에 따른 사업인정을 받은 사업으로서 토지조서 및 물건조서의 내용에 변동이 없을 때에는 제1항에도 불구하고 제14조부터 제16조까지의 절차를 거치지 아니할 수 있다. 다만, 사업시행자나 토지소유자 및 관계인이 제16조에 따른 협의를 요구할 때에는 협의하여야 한다.
제29조(협의 성립의 확인) ① 사업시행자와 토지소유자 및 관계인 간에 제26조에 따른 절차를 거쳐 협의가 성립되었을 때에는 사업시행자는 제28조제1항에 따른 재결 신청기간 이내에 해당 토지소유자 및 관계인의 동의를 받아 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할토지수용위원회에 협의 성립의 확인을 신청할 수 있다.