토지보상 협의취득 : 토지조서 및 물건조서 작성

▶토지조서 및 물건조서 작성

토지조서 및 물건조서의 작성제도는 공익사업을 위한 토지 등의 취득절차가 시작되기 전에 사업시행자 및 토지소유자 등에게 미리 토지나 물건에 대하여 필요한 사항을 확인하게 하여 이후의 취득과정에서 당사자 간의 분쟁의 소지를 사전에 예방하여 공익사업을 원활하게 진행하기 위한 제도임.

따라서 토지조서 및 물건조서의 작성은 보상대상 물건을 확정하여 보상의 범위를 결정하는 단계로서 보상에서 가장 중요한 단계의 하나이므로 사업시행자는 「토지보상법」에서 정한 절차를 완전하게 이행하여함.

☞  토지조서 및 물건조서의 작성시점에 대하여「토지보상법 시행령」제7조제1항 에서는 ‘공익사업이 확정되었을 때’가 아니라 ‘공익사업의 계획이 확정되었을 때’로 규정하고 있으며，‘공익사업의 계획이 확정되었을 때’는 관련 법령에 따라 계획의 고시 등의 절차를 거쳐야 하는 경우는 이러한 절차를 거친 때로 보고，그러한 규정이 없는 경우는 행정적인 의사결정 절차가 완료된 때로 봄

☞ 사업시행자는 공익사업의 수행을 위하여 사업인정 전에 협의에 의한 토지 등의 취득 또는 사용이 필요할 때에는 토지조서와 물건조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하고 토지소유자 등의 서명 또는 날인을 받아야 함.(토지보상법 제 14조제 1항）

 - 다만，i） 토지소유자 등이 정당한 사유 없이 서명 또는 날인을 거부하는 경우， ii） 토지소유자 등을 알 수 없거나 그 주소•거소를 알 수 없는 등의 사유로 서명 또는 날인을 받을 수 없는 경우 등에 해당하면 토지소유자 등의 서명 또는 날인을 받지 않아도 됨.

※  이러한 경우는 사업시행자는 해당 토지조서와 물건조서에 그 사유를 적어야 함.

※ 「토지보상법」에서는 토지소유자 등이 사업시행자가 작성한 토지조서 및 물건 조서에 서명 또는 날인하면서 이의를 부기할 수 있도록 규정하고 있지 않으나 토지조서 및 물건조서의 내용에 이의가 있는 토지소유자 등은 조서에 서명 또는 날인하면서 이의부기를 할 수 있다고 봄. [ (구)「토지수용법」제23조제2항에서는 토지소유자 등이 사업시행자가 작성한 토지조서 및 물건조서에 서명 또는 날인하면서 이의를 부기할 수 있도록 규정 하고 있었음]

☞  사업시행자는 공익사업의 계획이 확정되면 지적도 또는 임야도에 대상물건인 토지를 표시한 용지도와 토지등에 관한 공부(公簿）의 조사 결과 및 현장조사 결과를 적은 기본조사서를 작성해야 하며，사업시행자는 이와 같이 작성된 용지도와 기본조사서를 기본으로 하여 토지조서 및 물건조서를 작성해야 함.(토지보상법 시행령 제7조제1항 및 제2항）

-「토지보상법 시행령」부칙 제2조에 따라 개정규정도 이 영 시행(2021. 11. 23.) 이후 사업계획이 확정되는 공익사업부터 적용함

☞  물건조서를 작성함에 있어서 그 물건이 건축물인 경우 건축물의 연면적과 편입면적을 기재하고 그 실측평면도를 첨부하여야 함.(토지보상법 시행령 제7조제5항)

 - 다만 실측한 편입면적이 건축물대장에 첨부된 건축물현황도에 의한 편입면적과 일치하는 경우에는 건축물현황도로 실측평면도를 갈음할 수 있음.

※ 건축물 등의 면적 또는 규모의 산정은「건축법 시행령」제119조 등 관계 법령이 정하는 바에 의함.

☞ 사업시행자는 공익사업에 편입되는 토지 및 물건의 전부에 대하여 지적측량을 실시할 필요는 없으나 공익사업시행지구의 경계에 있는 건축물 등과 같이 보상대상 면적부분을 정확하게 확정할 필요가 있거나，그 위치나 면적을 확인할 수 없는 무허가건축물 등에 대하여는 사후에 다툼의 여지를 줄이고 보상업무의 적법성 확보를 위하여 지적측량을 실시하여야 함.

판례 ► 무허가 건축물에 대한 보상을 하는 경우 지적측량을 하여야 한다.
                       [서울고등법원 1999.02.24 선고 97구31542]
[판결요지]
 일반적으로 기업자가 지적법에 의한 지적측량을 실시하여 수용대상 목적물의 위치•면적을 확인할 필요는 없다고 할 것이나，수용대상이 무허가건물인 경우에는 그 위치•면적을 확인할 공부가 없으므로 지적법령이 규정하는 경계복원측량•현황측량을 실시하여 이를 확인하여야 함에도 불구하고 담당공무원 등이 목측이나 줄자 등을 이용하여 어림짐작으로 그 위치■면적을 정하고 이에 터잡아 토지수용위원회가 손실보상액을 정 하였다면，이와 같이 재결에서 정한 손실보상액이 지적측량에 의하여 확인된 위치•면적을 기초로 산정한 손실보상액보다 많다는 등의 특별한 사정이 없으면 그 소유자에 대한 관계에서 그 재결 중 위 부족부분은 위법하다고 할 것이고，나아가 어느 무허가건물이 사업구역 안과 밖에 걸쳐서 건립된 경우에는 그 소유자 의 청구가 없는 한 사업구역 밖의 부분은 수용대상으로 삼아야 하지 아니함에도 불구하고 재결에서 그 무 허가건물 전부를 수용대상으로 삼고 사업구역 안•밖의 구분 없이 전체로서 손실보상액을 정하였다면 이는 가분적 행정처분이라고 할 수 없으므로 사업구역 밖의 부분을 수용하였음을 이유로 취소함에 있어서는 이 에 대한 재결 전부를 취소하여야 할 것이다

▣ 관련규정

「토지보상법」
제14조（토지조서 및 물건조서의 작성） ① 사업시행자는 공익사업의 수행을 위하여 제20조에 따른 사업인정 전에 협의에 의한 토지등의 취득 또는 사용이 필요할 때에는 토지조서 와 물건조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하고 토지소유자와 관계인의 서명 또는 날 인을 받아야 한다. 다만，다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니 하다. 이 경우 사업시행자는 해당 토지조서와 물건조서에 그 사유를 적어야 한다.
1. 토지소유자 및 관계인이 정당한 사유 없이 서명 또는 날인을 거부하는 경우
2. 토지소유자 및 관계인을 알수 없거나 그주소•거소를 알수 없는등의 사유로 서명 또는 날인을 받을 수 없는 경우
② 토지와 물건의 소재지，토지소유자 및 관계인 등 토지조서 및 물건조서의 기재사항과 그 작성에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 「토지보상법 시행령」
제7조（토지조서 및 물건조서 등의 작성） ① 사업시행자는 공익사업의 계획이 확정되었을 때 에는「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지적도 또는 임야도에 대상 물건인 토지를 표시한 용지도（用地圖）와 토지등에 관한 공부（公簿）의 조사 결과 및 현장 조사 결과를 적은 기본조사서를 작성해야 한다.
② 사업시행자는 제1항에 따라 작성된 용지도와 기본조사서를 기본으로 하여 법 제14조제1항 에 따른 토지조서（이하 “토지조서”라 한다） 및 물건조서（이하 “물건조서”라 한다）를 작 성해야 한다.
③ 토지조서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 토지의 소재지•지번•지목•전체면적 및 편입면적과 현실적인 이용상황
2. 토지소유자의 성명 또는 명칭 및 주소
3. 토지에 관하여 소유권 외의 권리를 가진 자의 성명 또는 명칭 및 주소와 그 권리의 종류 및 내용
4. 작성일
5. 그 밖에 토지에 관한 보상금 산정에 필요한 사항
④ 물건조서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 물건（광업권•어업권•양식업권 또는 물의 사용에 관한 권리를 포함한다. 이하 같다） 이 있는 토지의 소재지 및 지번
2. 물건의 종류•구조•규격 및 수량
3. 물건소유자의 성명 또는 명칭 및 주소
4. 물건에 관하여 소유권 외의 권리를 가진 자의 성명 또는 명칭 및 주소와 그 권리의 종류 및 내용
5. 작성일
6. 그 밖에 물건에 관한 보상금 산정에 필요한 사항
⑤ 물건조서를 작성할 때 그 물건이 건축물인 경우에는 제4항 각 호의 사항 외에 건축 물의 연면적과 편입면적을 적고，그 실측평면도를 첨부하여야 한다. 다만，실측한 편입 면적이 건축물대장에 첨부된 건축물현황도에 따른 편입면적과 일치하는 경우에는 건축물 현황도로 실측평면도를 갈음할 수 있다.
⑥ 제1항에 따른 기본조사서의 작성에 관한 세부사항은 국토교통부장관이 정하여 고시 한다.
⑦ 토지조서와 물건조서의 서식은 국토교통부령으로 정한다.

「토지보상법 시행규칙」
제5조（토지조서 및 물건조서의 서식） 영 제7조제6항의 규정에 의한 토지조서 및 물건조서는 각각 별지 제4호서식 및 별지 제5호서식에 의한다.